Différents droits de preemption exist et il n’est pas rare, lors d’une vente, que l’acquéreur final ne soit pas celui initialement envisagement. Mais qu’en est-il alors des honoraires d’agence? Everything depends on the context in which the substitution of the acquirer operates.
Droit de preemption des personnes publiques
Droits de preemption urbain, de la SAFER, commerciaux (immeubles, Fonds de Commerce ou artisanaux, droit au bail) sont des examples des nombreux droits de preemption au profit d’un organisme public.
En pratique, c’est le rédacteur de l’acte définitif (notaire/lawyer) qui procède à la purge. Les honoraires sont dus si la mention des honoraires figur dans l’avant-contrat ET dans le formulaire de purge (Declaration Intention d’Aliener ou cerfa n° 644*02 pour la purge du droit de preemption commercial; Cass. civ, 24 January 2006, n°02-18746, cass civ, 26/09/2007, n°-06-17337).
Droit de preemption du lejer à usage d’habitation
Lorsque le propriétaire d’un logement à usage d’habitation délivre un congé pour vente à son lejer, ce congé, à Peine de nullité, doit indicaire le Price et les conditions de la sale projetée. Il vaut offre de vente au profit du rent. The offer is valid pending les Deux premiers mois du préavis (article 15 law du 6/7/1989).
A l’expiration des Deux mois, le lejer qui accepte l’offre dispose de Deux ou Quatre mois pour signer l’acte d’achat selon qu’il recourse ou pas à un emprunt (right of preemption principal).
Enfin si le proprietaire cède à un Prix plus avantageux, une offer aux nouvelles conditions doit être réalisée sous Peine de nullité de la vente à intervener (droit de preemption subsidiaire).
Le droit de preemption principal
La jurisprudence is Claire: le congé pour vente delivered by bailleur ne doit pas contenir les honoraires d’agence because les honoraires ne sont pas dus. La jurisprudence est constante depuis 1988 (Cass.1e civ.14/06/1988, n° 86-17557 ; dans le même sens Cass. 3e civ, 3 juillet 2013, n° 12-19442). La Sanction est la nullité du congé et donc de l’offre du bailleur (Cass.3e civ.17 décembre 2008, n° 07.15943 ).
Ce Principe posé, Deux précisions sont à apporter:
- Les honoraires charge sellers
Un tenant avait contesté la validity d’un congé qui n’était pas, à juste titre, «frais d’agence Inclus». Cependant le bailleur était redevable d’honoraires charge vendur. Le lejeren soutenait que le Prix de vente avait été fixe en includante les honoraires qui in fine étaiten à la charge de l’acquéreur. Le congé fut jugé valid car « rien ne permettit d’establiar que le Prix de vente proposé avait été majoré du montant de la rémuneration du mandataire (Cass.3e civ. 11 December 20123 n° 12-13441).A Noter que dans une autre affaire la charge des honoraires s’est également révélée determinante. En l’espèce, un congé est notifié moyennant un Prix de 33,844 € sans indication d’honoraires d’agence. Le locataire ne preempte pas et le bien est vendu au Prix de € 32,014 et € 1,830 d’honoraires charge acquéreur. Le tenant contested, avec succès, sale au motive que les nouvelles conditions de la sale ne lui ont été notifées, alors que le Prix de vente avait été diminué de €33,844 à €32,014 (Cass.3e civ.1 June 2010, ° 09 -65557).
Pas de nullité sans sorrow
La nullité de l’offre et du congé est inopérante en l’absence de grief. An illustration en est donnée à propos d’un congé pour vente qui avait été delivered « frais d’agence Inclus » de sorte qu’il était nul. Cependant il fut judged que cette nullité n’avait eu aucune incidence sur l’exercice du droit de preemption du lejer.
In fact, the lessee initially accepted the offer to sell at the “FAI” price, then offered a price much lower than that requested, without fees, so that the inclusion of fees had no effect sur l’exercice du droit de preemption (Cass.3e. October 8, 2015, No. 14-20666).
Le droit de preemption subsidiary
Quand le bien est cédé à un trênde à un Prix inférieur à celui communicated initially to the lessee, il convient de purger aupres du lejer un droit de preemption subsidiaire. Dans ce cas, jusqu’en 2023, les Cours d’appels jugeaient que l’agence avait droit au paiement de ses honoraires, because its intervention was decisive. En effet, c’est la negociazione à la baisse, par l’agence, du Prix de vente qui a cité les tenants à preemptaire et à être subrogés dans les droits des acquéreurs de la promesse (CA Paris, CH 02, January 7 2009, no. 07/20090, CA Aix en Provence, 4/2/2014, no. 13-06869).
Unfortunately, the Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement et refuse à l’agent immobilier la rémuneration de son intervention (Cass.3)um civ. 15 February 2023, no. 21-21446).
Droit de préférence du lejer à usage commercial
Depuis 2014, le lejer d’un local à usage commercial or artisanal benefite d’un droit de préférence lorsque le proprietaire envisage de vendre un local. Il doit alors Notifier au lejer une offer de vente stating the price and the intended conditions. The tenant has one month to accept the offer, the sale must take place within a period of two to four months depending on the use of a loan or not. Si la vente intervient au profit d’un tiers à un Prix ou des conditions plus favorables, les nouvelles conditions doivent être notifées au lejer (L 145-46-1 du Code de commerce).
Les premiers contentieux sur ce texte et les honoraires d’agence nous apprennent que (Cass.3e civ28/06/2018, no. 17-14605):
- dès qu’il a l’intention de vendre, c’est-à-dire avant d’avoir une ofre d’achat, le bailleur doit Notifier au tenant le Prix et les conditions de la vente;
- cette ofre d’achat doit être sans honoraires d’agence ;
- le droit de préférence du lejer commercial est d’ordre public.
D’autres decisions nous éclairent sur le perimètre de ce nouveau droit de préférence en matière commerciale… mais ce sera l’objet d’un autre article.